房产，你的2016

    昨日，国家统计局发布11月份70个大中城市及11月份下半月一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况。数据显示，11月份全国热点城市房价趋稳，其中京沪深止涨。专家表示，这表明9月底以来的多城调控政策作用仍在发酵，未来部分城市房价水平将继续回落。

    2016年即将接近尾声，但房地产仍是日常不变的热话题，中国的房地产市场经历了“冰火两重天”： 一边是不少中小城市大量商品房卖不出去，需要去库存；另一边是北京、上海、深圳等一线城市住房销售火爆。而各地在10月前后出台的限购、限贷等调控政策效果明显，让火热的房地产市场快速降温，房地产市场也从前三季度的火力大爆发到四季度渐趋平静。

回望历史

    2016是房地产“去库存与控房价”并重的一年。从政策的实施效果看，年初去库存的减税降息降首付政策取得了一定成效，为抑制部分城市房价的暴涨和市场的混乱(假离婚、首付贷、网签长龙及资产慌下的投资潮)，多地政府不得不火速重启限购限贷之策。

我们且来看看2016年发生什么大事件？

1.二月降低首付

       2016年2月2日，央行、银监会发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，二套房最低首付款比例调整为不低于30%。降首付政策顺应了国家因城施策的“去库存”政策，买房人首付款减少、压力减轻，三四线城市房地产市场随之渐复苏。

2.国庆7天19个城市发布楼市调控政策

       国庆期间，北京、深圳、天津、成都、郑州等多地陆续发布了限购限贷政策。收紧信贷政策，限制购房资格。随着各地新政陆续落地，其对市场的后续影响也开始显现：“金九银十”并没有在2016年发生，取而代之的是，商品房成交量下滑显著，许多炒房者一夕之间被提高的首付比例、买房门槛拒之门外，“抢房潮”随之淡去。

3. 10月13日，国务院办公厅发布《互联网金融风险专项整治工作实施方案》

        规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。要求房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务;取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。

4. 房子是用来住的、不是用来炒的

        12月14日至16日在北京举行的中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。

重要反思

1.市场分化严峻与挑战

       当下的房地产市场除部分一二线城市住房库存低房价飙升外，大多数城市仍无法摆脱高库存和市场低迷困扰。从2016年的相关数据看，销售旺的20个一二线城市销售面积占比仅为25%。大多数三四城市仍库存较多，这也是一年库存住房面积只下降8%的原因。无视市场发展的基础条件，东三省经济的衰退和人口的外流必然会招致库存高企和市场的低迷。一些中小城镇想赶城镇化红利的快车，但无视城镇化人口流向的基本规律和市场的需求，急功近利，盲目大干快上，没有产业的支撑、人口的聚集，房子建的越多，积压库存越多。这些惨痛的教训需要反思和警醒，以避免重蹈覆辙。

2.租赁市场的欠发达

       30年“只售不租”住房制度改革使中国住房自有率高达89%，但租赁市场仍是一个短板，无法满足新型城镇化中刚进城、刚就业及大量流动人口的住房需求。政府虽出台多项政策，如《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，但具体的优惠政策不到位和实施力度远不及刺激楼市。

3.金融风险防范体制还是不够健全

       中国有着别国少有的高储蓄率，且居民负债率较低，这为居民部门加杆杆提供了一定的空间，但这并不意味着就不会诱发金融风险。

       风险之一是居民债务增长过快，如同高速飞车就难免会有风险。短期内居民杆杆率急剧拉升(前三季度个人住房贷款增加3.6万亿元，增速34%，占新增贷款的46.8%)不可避免会带来一定的风险。

       风险之二是贷款的错配，即将贷款给了资质差的人。在流动性充裕下，银行都有发放个贷的冲动，中介、开发商、互联网金融和各种影子银行都涌入房贷市场，提供的首付贷，活生生的将规范的住房贷款变成了零首付，使一些资质差、金融资产积累不足的人获得了贷款。贷款的错配、零首付让借款人弃房弃贷者无需承担任何风险，轻而易举的将风险转嫁给银行。

遥望星空，寄望未来

       在关键时点上，中央为2017年的房地产市场明确定调。12月14日至16日在北京举行的中央经济工作会议提出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，在经济新常态下，房地产行业进入了一个新的发展阶段。在新的市场形势下，房地产后市发展将如何走、怎么走？这不仅是业内及房地产企业迫切关心的，也是整个行业未来所要面临的重大课题。

1.让老百姓买得起房 ，在于要让大多数人成为中产

       要想真正让更多的老百姓买得起房，不仅仅是把房价强制降到某一个水平，还要让大多数人成为中产阶级。培育中产阶级的途径除了涨工资，还有就是让他们在正常日常消费之后具备了不动产的资产积累能力。

        中产阶层被国际社会喻为国家的“稳定器”。瑞信发布的《2015年度财富报告》将拥有5万至50万美元净财富的群体定义为中产阶层，认为中国中产阶层人数达1.09亿人，数量全球最多。随着劳动力市场结构性变化、金融市场改革等，中国居民家庭收入有望进一步提升，中产阶层规模有望加速扩容。

2. 构建维系市场健康发展的长效机制

       推进供给侧改革，构建能满足广大中低收入群体需求的住房供给体系。大中城市抑制房价上涨过快最有效手段的手段就是增加有效供给。优化住房的供给结构，增加有效供给就是要以居民可支付的住房需求为导向，要在大中城市增加普通住宅供给，抑制高端豪宅和商住两用房的建设。加大土地、金融税收政策扶持租赁房力度，鼓励企业经营租赁房或将库存转为租赁房，补好租赁住市场欠发达的短板。政府保障房的供给也要遵循兜底线、保基本的原则，明确保障的对象、完善保障的方式和限定保障房的上市交易，以避免住房保障资源被滥用。

文章整合自新华网、深圳新闻网，中国财经、置家网

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